Archive for August, 2010

Immobilienkredit: Tipps für Selbstständige

Als Selbstständiger ist es oftmals sehr schwer einen Kredit zu bekommen. Die Einnahmen schwanken häufig sehr stark und nicht selten haben Unternehmer einen Großteil des eigenen Kapitals in die Firma investiert. Somit ist das Eigenkapital immer sehr begrenzt und ein möglicher Kredit umso schwerer zu bekommen. Wenn es dabei noch um einen Immobilienkredit geht, müssen 6stellige Beträge finanziert werden. Aufgrund der unregelmäßigen Einkommenssituation bei kleineren und mittleren Unternehmern, wird ein Kredit in diesem Fall oftmals abgelehnt. Doch es gibt dennoch Mittel und Wege eine Immobilie mit einem Immobilienkredit zu finanzieren.

Unternehmer sollten sich nicht zu früh entmutigen lassen und mehrere Vergleiche bzw. Angebote für einen Immobilienkredit einholen. Selbst wenn bereits einige Banken einen Immobilienkredit abgelehnt haben, gibt es noch Grund zum Optimismus. Die Voraussetzungen für einen Kredit bei Selbstständigen sind je nach Bank sehr unterschiedlich. Aus diesem Grund empfiehlt es sich die Unterstützung eines unabhängigen Vermittlers oder Finanzberaters zu suchen. Es lohnt sich im regionalen Branchenverzeichnis einen Finanzmakler zu kontaktieren. Oftmals kennen diese Spezialisten die unterschiedlichen Banken genau und wissen, wo speziell Selbstständige gute Chancen für einen Kredit haben.

Als Unternehmer sollte bei einem Immobilienkredit auf Sondertilgungsmöglichkeiten geachtet werden. Es sollte möglich sein bis zu 10% der Kreditsumme auf einmal zurück zu zahlen, ohne dass es zu Zinsaufschlägen kommt. Um die schwankenden Einnahmen zu kompensieren, sollte außerdem eine flexible Tilgungsrate ausgehandelt werden. Dadurch ist es möglich die Tilgung und somit die monatliche Ratenhöhe individuell anzupassen. Es ist durchaus möglich die Tilgung auf 1% zu senken oder auf bis zu 10% zu erhöhen. Je nach wirtschaftlicher Lage des Unternehmers, ist eine solche Vereinbarung existenzsichernd. Eine gute Beratung macht sich später in jedem Fall bezahlt. Deshalb sollte in jedem Fall ein unabhängiger Experte oder Finanzberater eingeschaltet werden, der weiß, woraus es speziell bei Selbständigen ankommt.


Richter stärken Verbraucher bei vorzeitig gekündigten Lebensversicherungen

Bislang werden Versicherte immer noch deutlich benachteiligt, wenn eine abgeschlossene Lebensversicherung vorzeitig gekündigt wird. Es fallen hohe Abschläge an, Boni werden gestrichen und oftmals erhalten die Versicherten nur einen Bruchteil der eingezahlten Beträge wieder zurück. In einem aktuellen Urteil des Hamburger Oberlandesgericht (OLG) werden Verbraucher nun erneut gestärkt. Die Richter kamen zu der richtungsweisenden Entscheidung, dass mehrere Vertragsklauseln zur vorzeitigen Kündigung von Kapitallebensversicherungen und Rentenversicherungen ungültig sind. Entsprechende Klauseln verwenden nahezu alle Versicherungen, weshalb nun zahlreiche Verbraucher auf rückwirkende Erstattungen hoffen können.

Die Verbraucherzentrale Hamburg schätzt die Anzahl der betroffenen Versicherten, die ihre Verträge vorzeitig gekündigt haben auf 24 Millionen. Betroffen ist dabei der Zeitraum von Herbst 2001 bis Ende 2007. Wer in dieser Zeit eine Lebensversicherung abgeschlossen und vorzeitig gekündigt hat, kann auf eine Rückzahlung hoffen. Zumindest besteht nach dem Urteil des Hamburger OLG der Anspruch, den die Versicherten dann nötigenfalls gegenüber der damaligen Versicherung gelten machen müssen. Das OLG-Urteil ist zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch nicht rechtskräftig. Es unterstreicht jedoch eine vorangegangene Entscheidung des Landgerichts Hamburg vom November 2009.

Insbesondere zwei Punkte der Allgemeinen Versicherungsbedingungen (AVB) wurden von den Richtern kritisiert, da diese die Grundlage der Versicherungsverträge gewesen sind. Ein entscheidender Punkt ist, dass die Versicherten nicht transparent genug über die Höhe des zu erwartenden Rückkaufwerts nach einer Kündigung informiert worden sind. Zudem kamen die Richter zu dem Schluss, dass in der AVB deutlich gemacht werden müssen, der Stornoabzug durch Versicherungen ist nur möglich, „wenn dieser mit dem Versicherungsnehmer vereinbart wird und der Höhe nach angemessen ist“. Die Entscheidung der Richter ist für Verbraucher und Versicherungsnehmer wegweisend.


Immobilienfinanzierung: Auf die laufenden Kosten achten

Die Zinsen für die Immobilienfinanzierung sind aktuell auf einem sehr niedrigen Niveau. Baugeld ist also sehr günstig und es wird für immer mehr Familien möglich eine Immobilie zu finanzieren oder selbst zu bauen. Bevor man jedoch über einen Kreditantrag nachdenkt, sollten die wichtigsten laufenden Kosten beachtet werden. Was Ihnen der Bankberater nicht erzählt, möchten wir zukünftigen Immobilienbesitzern in diesem Artikel näher bringen. Zunächst sollte man bei einem Immobilienerwerb auf die Lage achten. Das ist die erste und wichtigste Entscheidung. Wer sein Kapital in eine Immobilie investieren möchte, erwartet in den kommenden Jahren einen Wertzuwachs. Um das zu gewährleisten, sollte nur in Städten mit guter Infrastruktur gebaut oder gekauft werden.

Sobald die Wahl auf ein bestimmtes Grundstück gefallen ist, sollten die laufenden Kosten genau überprüft werden. Neben dem Immobilienkredit sind dies vor allem die Nebenkosten, welche bei einem Haus wesentlich größer sind, als in einer Wohnung. Bei größeren Grundstücken ist auch die laufende Grundsteuer ein wichtiger Posten, den man beachten sollte. In einigen Städten wie Berlin, München oder Hamburg ist die Grundsteuer sehr hoch und kann auf Jahressicht 4stellig sein. Der größte Kostenfaktor sind die Heizkosten, welche unbedingt einkalkuliert werden müssen. Bei Neubauten gibt es durch aktuelle Energiesparverordnungen in der Regel deutlich geringere Heizkosten, als bei einem Erwerb einer gebrauchten Immobilie, die bereits 20-30 Jahre alt ist.

Geht es schließlich um den Finanzierungsantrag, sollten die monatlichen Raten gut überlegt sein. Bei der Immobilienfinanzierung bedeuten kleinere Raten immer deutlich größere Kosten. Der Kredit wird umso teurer, je länger er konzipiert ist. Deutlich besser stellt man sich, wenn man größere Raten zahlt und die Kreditlaufzeit auf 12-15 Jahre statt 20-25 Jahre plant. Das ist jedoch nur möglich, wenn ein geregeltes und überdurchschnittliches monatlichen Einkommen zur Verfügung steht. Um den für Sie besten Kredit zu finden, können Sie einen Kredit Rechner verwenden, bei dem Sie verschiedene Laufzeiten und monatliche Raten mit den jeweiligen Kosten vergleichen können.


Immer mehr Lebensversicherungen werden vorzeitig gekündigt

Viele Lebensversicherte halten die vereinbarte Vertragslaufzeit nicht durch und kündigen die Lebensversicherung vorzeitig. Wie der Gesamtverband der deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) mitteilte, wurden im vergangen Jahr Lebensversicherungen im Wert von 13,85 Milliarden Euro gekündigt. Das ist eine Stornoquote von fast 20%. Das bedeutet beinahe jeder Fünfte Lebensversicherte hat noch vor Ablauf die Lebensversicherung gekündigt. Die Gründe sind häufig Überschuldung, Kurzarbeit oder Angst vor Arbeitslosigkeit. Die wirtschaftlich schlechten Zeiten machen sich auch bei den Lebensversicherungen bemerkbar.

Eine vorzeitige Kündigung sollte jedoch gut überlegt werden. Häufig gibt es starke Abschläge von den Versicherungen und es kann nur mit erheblichem Verlust verkauft werden. Wenn eine Lebensversicherung nach wenigen Jahren bereits gekündigt wird, erhalten die Versicherten oftmals sogar deutlich weniger zurück, als über die Jahre eingezahlt wurden. Dies liegt vor allem an den hohen Abschlusskosten zu Vertragsbeginn. Auch die Überschüsse werden bei einer Kündigung in der Regel nicht mit ausbezahlt, weshalb dies für den Versicherten immer ein Verlustgeschäft bedeutet.

Deutlich besser stellen sich Lebensversicherte, wenn man statt der Kündigung einen Verkauf erwägt. Immer noch wissen viele Verbraucher nicht, dass man laufende Lebensversicherungen auf dem Kapitalmarkt veräußern kann. Dabei werden die Konditionen komplett übernommen und vom Käufer weiter geführt. Ein großer Vorteil ist dabei, dass Verkäufer in der Regel den Todesfallschutz weiter behalten. Im Vergleich zu einer vorzeitigen Kündigung, bringt der Verkauf einer Lebensversicherung bis zu 15% mehr Kapital. Das können mehrere tausend Euro Unterschied sein und ein deutliches Plus bedeutet.

Wer eine Lebensversicherung veräußern möchte, sollte sich allerdings genau informieren. Nicht alle Käufer sind seriös und nicht selten wird versucht den Verkäufern monatlichen Raten anzubieten. Der Bundesverband Vermögensanlagen im Zweitmarkt Lebensversicherungen (BVZL) rät von dieser Vorgehensweise ab. Es sei in der Praxis sehr kritisch und es besteht ein großes finanzielles Risiko dabei. Ein Verkauf macht nur dann Sinn, wenn der vereinbarte Kaufpreis für die Lebensversicherung unmittelbar und in seiner Summe bezahlt wird.


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